CARTÓRIO DE NOTAS E REGISTRO DE IMÓVEIS: QUAL A DIFERENÇA?
Na organização patrimonial de uma família, especialmente em operações envolvendo compra e venda de imóveis, doações, inventários e holdings familiares, é comum surgirem dúvidas sobre a função do Cartório de Notas e do Cartório de Registro de Imóveis. Embora ambos integrem o sistema extrajudicial brasileiro, exercem funções diferentes e complementares. A legislação estabelece que os serviços notariais e de registro têm como finalidade garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.
O que faz o Cartório de Notas?
O Tabelionato de Notas é responsável por formalizar juridicamente a vontade das partes, conferindo fé pública e segurança aos negócios realizados.
Entre suas principais atribuições estão a lavratura de escrituras públicas, procurações, testamentos públicos e atas notariais, além do reconhecimento de firmas e autenticação de documentos.
Assim, uma escritura pública de compra e venda, uma doação de imóvel ou uma escritura de inventário e partilha podem ser realizadas perante o tabelião quando preenchidos os respectivos requisitos legais.
O tabelião verifica documentos, capacidade das partes e elementos necessários para que aquele negócio seja juridicamente formalizado.
Entretanto, existe uma diferença fundamental: lavrar uma escritura não significa necessariamente transferir a propriedade do imóvel.
E o Registro de Imóveis?
O Cartório de Registro de Imóveis é responsável pela situação jurídica do imóvel.
Cada imóvel possui uma matrícula, que funciona como seu histórico jurídico. Nela podem constar informações sobre proprietários, transmissões, hipotecas, usufrutos, penhoras, indisponibilidades e outros direitos ou restrições juridicamente relevantes.
É no Registro de Imóveis que os títulos admitidos pela legislação são apresentados para registro ou averbação. A Lei de Registros Públicos prevê, entre os títulos registráveis, as escrituras públicas e outros instrumentos expressamente autorizados por lei. Na prática, portanto, podemos resumir: o Cartório de Notas formaliza o negócio, o Registro de Imóveis produz a publicidade registral e, nos casos de transmissão da propriedade imobiliária, efetiva juridicamente essa mudança mediante o registro do título.
E qual a importância para uma holding familiar?
Essa distinção é especialmente importante no planejamento patrimonial e sucessório.
Na constituição de uma holding familiar, por exemplo, não basta simplesmente relacionar determinado imóvel no contrato social. É necessário verificar a forma jurídica utilizada para sua integralização e, quando houver transferência da propriedade para a sociedade, promover o respectivo registro na matrícula do imóvel.
O mesmo raciocínio vale para doações com reserva de usufruto, partilhas decorrentes de inventário, compra e venda, instituição de direitos reais e reorganizações patrimoniais.
Uma família pode possuir contratos, escrituras e documentos perfeitamente válidos, mas, se os atos que dependem de registro imobiliário não forem levados à matrícula, a situação registral poderá permanecer diferente daquela pretendida pelas partes.
Por isso, em planejamento sucessório e holding familiar, é necessário enxergar os cartórios como etapas complementares de uma mesma estrutura jurídica.
Planejar o patrimônio não significa apenas elaborar documentos. Significa garantir que cada ato seja formalizado, registrado e juridicamente eficaz.
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Dr. Caius Godoy, Advogado e Presidente da Comissão de Cultura, Midia e Entretenimento da OAB Jaguariúna, e-mail: caius.godoy@adv.oabsp.org.br
