QUANDO POSSO USAR A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL?
A usucapião extrajudicial é uma alternativa ao processo judicial para reconhecer a propriedade de um imóvel quando o interessado já exerce uma posse que preenche os requisitos legais da modalidade de usucapião aplicável. O procedimento é realizado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, com representação obrigatória por advogado ou defensor público.
Na prática, ela pode ser utilizada quando a posse é exercida como dono, de forma contínua e pelo período exigido em lei. Esse prazo varia conforme a modalidade. Há hipóteses de usucapião com prazos de 2, 5, 10 ou 15 anos, dependendo das circunstâncias, como existência de moradia, justo título, boa-fé, dimensão do imóvel e utilização econômica ou familiar.
A via extrajudicial é especialmente útil em situações nas quais o imóvel foi adquirido informalmente e nunca teve sua propriedade devidamente registrada. É comum, por exemplo, haver apenas contrato particular, recibos, cessões de direitos, documentos antigos ou até uma cadeia sucessiva de posses sem escritura definitiva.
No campo sucessório, existe um aspecto importante: em determinadas hipóteses, o possuidor pode somar o período de sua posse ao dos antecessores para completar o prazo da usucapião, desde que as posses sejam juridicamente compatíveis. O Código Civil admite expressamente essa soma de posses.
Para iniciar o procedimento, o art. 216-A da Lei de Registros Públicos exige documentação específica, destacando-se a ata notarial, planta e memorial descritivo elaborados por profissional habilitado, certidões e documentos capazes de demonstrar a origem, continuidade, natureza e tempo da posse.
Um ponto relevante é que não se exige necessariamente a assinatura prévia de todos os titulares e confrontantes. Caso alguma assinatura não conste da planta, o registrador poderá promover a notificação do interessado, atualmente, a lei estabelece que o silêncio no prazo legal é interpretado como concordância.
Entretanto, a usucapião extrajudicial não é adequada para qualquer situação. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Além disso, se surgir impugnação justificada durante o procedimento, o caso poderá ser encaminhado ao Judiciário. A rejeição do pedido pelo cartório também não impede que posteriormente seja proposta ação judicial de usucapião.
Portanto, a usucapião extrajudicial é indicada principalmente quando já existe uma situação possessória consolidada e suficientemente documentada. Quando corretamente instruída, pode regularizar a propriedade sem a necessidade de uma ação judicial, embora a análise prévia da modalidade de usucapião, do prazo e da documentação seja indispensável para definir a estratégia adequada.
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Dr. Caius Godoy, Advogado e Presidente da Comissão de Cultura, Midia e Entretenimento da OAB Jaguariúna, e-mail: caius.godoy@adv.oabsp.org.br
