Um quer vender o imóvel e o outro não: o que acontece?
Olá, leitor! Imagine que 2 ou mais pessoas sejam proprietárias do mesmo imóvel, mas uma delas queira vender e a outra não. Essa situação é bastante comum após divórcios, separações, inventários ou até mesmo quando familiares compram um imóvel em conjunto. Surge então uma dúvida importante: alguém pode ser obrigado a permanecer proprietário de um bem junto com outra pessoa?
Em regra, não. O Código Civil permite que o coproprietário busque a chamada dissolução ou extinção do condomínio, inclusive judicialmente quando não existe acordo entre os envolvidos.
Nesta semana, quero explicar como funciona esse procedimento e quais são as alternativas para quem deseja deixar de compartilhar a propriedade de um imóvel.
O que significa condomínio nesse caso?
Quando falamos em condomínio, é comum pensarmos imediatamente em prédios e apartamentos. Porém, juridicamente, também existe condomínio quando 2 ou mais pessoas são proprietárias do mesmo bem.
Isso pode acontecer, por exemplo, quando irmãos recebem um imóvel por herança, quando um casal se separa e permanece proprietário de uma casa ou apartamento ou quando 2 pessoas compram conjuntamente determinado bem.
Cada proprietário possui uma fração ideal do imóvel, conforme sua participação na propriedade.
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio
Um dos pontos mais importantes é que, em regra, ninguém pode ser obrigado a permanecer indefinidamente como coproprietário de um bem.
O Código Civil assegura ao condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum. Quando o bem não comporta divisão física, como normalmente acontece com uma casa ou apartamento, existem outras formas de encerrar essa copropriedade.
Por isso, o simples fato de um dos proprietários não concordar com a venda não significa que o outro ficará preso àquela situação para sempre.
E se um dos proprietários quiser ficar com o imóvel?
Antes de recorrer ao Poder Judiciário, os coproprietários podem chegar a um acordo.
Um deles pode adquirir a parte pertencente ao outro, pagando o valor correspondente à sua fração do imóvel. Essa costuma ser uma solução interessante quando uma das partes deseja permanecer no bem e possui condições financeiras para adquirir a participação dos demais.
Também é possível que todos concordem com a venda do imóvel a um terceiro e posteriormente dividam o valor recebido de acordo com a participação de cada proprietário.
Quando é necessária uma ação judicial?
O problema surge quando não existe acordo.
Se um proprietário deseja vender sua parte ou encerrar a copropriedade e os demais se recusam, poderá ser proposta uma ação de extinção de condomínio.
No processo, serão analisadas as características do imóvel e a participação de cada coproprietário. Tratando-se de um bem indivisível e não havendo acordo para que um deles fique com o imóvel mediante pagamento aos demais, poderá ser determinada sua alienação, com posterior divisão do valor obtido entre os proprietários.
Assim, a discordância de um dos coproprietários não impede necessariamente que o condomínio seja encerrado.
E quando apenas um dos proprietários utiliza o imóvel?
Outra situação bastante comum ocorre quando, após uma separação ou conflito familiar, apenas um dos coproprietários permanece utilizando exclusivamente o imóvel enquanto o outro também continua sendo proprietário.
Dependendo das circunstâncias, aquele que ficou privado da utilização do bem poderá discutir judicialmente o pagamento de uma indenização correspondente ao uso exclusivo, muitas vezes calculada tomando como referência o valor de aluguel proporcional à sua participação.
Esse direito, entretanto, depende das particularidades de cada situação e do momento em que fica caracterizada a oposição ao uso exclusivo.
A solução amigável ainda é o melhor caminho
Embora exista a possibilidade de dissolução judicial do condomínio, sempre que possível é interessante buscar uma solução consensual.
Uma negociação pode permitir que um dos proprietários compre a parte do outro ou que o imóvel seja vendido no mercado de forma voluntária, evitando os custos, o tempo e as consequências de uma alienação judicial.
Quando o diálogo não é possível, a ação de extinção de condomínio passa a ser um instrumento importante para impedir que uma pessoa permaneça indefinidamente vinculada a uma propriedade compartilhada contra sua vontade.
Conclusão
Ser coproprietário de um imóvel exige decisões conjuntas, e nem sempre os interesses permanecem os mesmos ao longo dos anos. A legislação, justamente por reconhecer essa realidade, permite que aquele que não deseja mais permanecer no condomínio busque sua extinção.
Se houver acordo, as partes podem solucionar a questão de maneira amigável. Caso contrário, é possível recorrer ao Poder Judiciário para encerrar a copropriedade e, quando necessário, promover a venda do bem e a divisão do valor entre os proprietários.
Cada situação possui suas particularidades, principalmente quando envolve divórcio, herança ou utilização exclusiva do imóvel. Por isso, o melhor caminho é procurar um advogado de sua confiança para analisar o caso e indicar a solução juridicamente mais adequada.
Maria Vitória Savioli Carrara
Advogada – OAB/SP 510.185
Colunista do jornal O Regional
